מחירי הדיור בלאס וגאס צפויים לצנוח ב-15% ב-3 שנים

בשורות רעות לחברת אלעד שבשליטת יצחק תשובה, ולנוחי דנקנר, השותפים בפרויקט ענק בלאס וגאס שבארה"ב: מחירי הדיור בעיר צפויים לצנוח בקרוב ב-6% בתשעת החודשים הקרובים - הירידה החדה ביותר בארה"ב - לפי החוזים העתידיים על שוק הדיור הנסחרים בבורסת הסחורות של שיקגו (CME). מחירי המגורים במדינת נוואדה, יש לציין, כבר רשמו את הנפילה החדה ביותר בארה"ב (1.6%) ברבעון השני של השנה, לפי נתוני המשרד הפדרלי לפיקוח על ענף הדיור (OFHEO).

"לאס וגאס נהנתה מבועת המחירים הגדולה ביותר, ולכן שם צפויות להירשם נפילות המחירים החדות ביותר", העריך הכלכלן הראשי של חברת המחקר גלובל אינסייט, פטריק ניופורט - כך דיווחה סוכנות הידיעות בלומברג.

"ההאטה בשוק הדיור בעיר צפויה להימשך לפחות עד 2010 - גם אם המהמרים והנופשים ימשיכו לנהור ללאס וגאס ולתמוך בכלכלתה", הוסיף ניופורט. לדבריו, מחירי הדיור בעיר כבר נפלו ב-5% מהשיא שרשמו בשנה שעברה, ועשויים לצנוח ב-15% נוספים במהלך שלוש השנים הבאות.

הימורי נדל"ן

הזינוק במחירי הנדל"ן בעיר ההימורים צבר תנופה לפני כשלוש שנים, לאחר שמחירי הנדל"ן בלאס וגאס קפצו ב-44% ברבעון השלישי של 2004 - הזינוק הרבעוני החד ביותר

בעיר אמריקאית זה 22 שנים - בעקבות השקעות של ספקולנטים ורמת הריבית הנמוכה ביותר זה ארבעה עשורים בארה"ב.

"העיר שהביאה לנו את ההימורים הביאה לנו גם את ההימורים בשוק הדיור", אמרה הכלכלנית הראשית של Mesirow Financial, דיאן סוונק. "רכישת בית בעיר נהפכה לפעולה שמזכירה קניית מנייה בפקודת מרג'ין, ללא צורך לשים כסף מראש", אמרה.

קרוב למחצית ממכירות נכסי הנדל"ן לדיור בלאס וגאס ב-2005 ו-2006 בוצעו על ידי אנשים שביקשו לגרוף רווח ממכירת נכסים במהירות, לפי נתוני ענקית המשכנתאות פאני מיי. בנוסף, 28% מהבתים בארה"ב שנמכרו לצרכי מימוש השקעות נמכרו בלאס וגאס לבדה ב-2005 - שנת השיא של הגאות בשוק הדיור האמריקאי.

כמו כן, מספר הבתים הפרטיים והמשותפים בלאס וגאס זינק לשיאים באוגוסט - ב-19% וב-23% בהתאמה, לעומת החודש המקביל אשתקד, לפי איגוד סוכני הנדל"ן של לאס וגאס.

המחיר החציוני של בית משותף בלאס וגאס נפל באוגוסט ב-8% לעומת החודש המקביל, למחיר של 190 אלף דולר, ואילו המחיר החציוני של בית פרטי ירד ב-3.9% לעומת החודש המקביל, למחיר של 299,900 דולר. זאת בניגוד למחירים בארה"ב כולה, בה נותר המחיר של בתים פרטיים ללא שינוי, ומחירי בתים משותפים עלו ב-2.1% - לפי נתוני איגוד סוכני הנדל"ן האמריקאי (NAR).

פרויקט הענק של תשובה ודנקנר בלאס וגאס נולד במאי השנה, כאשר תשובה רכש שטח ברצועת המלונות הראשית של לאס וגאס - הסטריפ - בכ-1.2 מיליארד דולר. הקרקע שנרכשה כוללת 156 דונם שעליהם שכן מלון פרונטיר הוותיק, שמיועד להריסה. התכנון: להקים מלון חדש, היוקרתי והמפואר ביותר בווגאס. בית המלון מתוכנן לכלול 3,500 חדרים, קזינו, מרכז מסחרי ומגדלי מגורים יוקרתיים. היקף ההשקעה בפרויקט: 5-7 מיליארד דולר.

כשהכל עוד נראה מבטיח

חודש אחרי הרכישה, בשל הסיכון הגדול שבפרויקט, צורף בשותפות מלאה (50%) נוחי דנקנר - בעל השליטה באי.די.בי. לצורך המיזם, הקימו דנקנר ותשובה חברה משותפת - אלעד אי.די.בי לאס וגאס.

האופוריה בשווקים היתה בשיאה והכל נראה מבטיח - אלא שעד שהגיע מועד מימון רכישת הקרקע עבר חודש נוסף, ומשבר הסאבפריים כבר חילחל לשווקים. הבנקים של וול סטריט נהפכו ל"קשים" בהרבה, והמתח בקבוצה הישראלית גבר. ההלוואה הושגה בסופו של דבר, אבל שוק הנדל"ן המקרטע וחוסר הוודאות הביאו את תשובה ודנקנר להסכים לתנאי מימון פחות נוחים משחשבו תחילה.

במסגרת העסקה, העמיד כל צד הון עצמי של 300 מיליון דולר. בנוסף, נטלו שני הצדדים מימון בסך 625 מיליון דולר. הם קיבלו 450 מיליון דולר בריבית של ליבור פלוס 2.75% ו-175 מיליון דולר בריבית של ליבור פלוס 4%. על אשראי נוסף, בסך 200 מיליון דולר בריבית ליבור פלוס 6%, הוחלט לוותר בשל הריבית הגבוהה. ההשקעה הנוספת בפרויקט תמומן גם היא בהון עצמי ובמימון חיצוני.

השאלה הגדולה היא האם הפרויקט ישחזר הצלחות קודמות: האם מגע הזהב של תשובה, שהוכיח את עצמו גם בעסקת הפלאזה במנהטן, יוכל למשבר האשראי הנוכחי, לריביות הגבוהות ולחרדה שמשתלטת על המשקיעים. גם האנליסטים נשמעים ספקנים בנוגע לפרויקט, ומציינים כי בניגוד למנהטן, שבה יש רק מלון אחד במיקום כה מוצלח, התחרות ברצועת המלונות בלאס וגאס היא אדירה.